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作者啡小沫来源
啡小沫（ID：feixiaomo6）最近这一年，众所周知，房企的日子不是那么好过。很多地方的房价，也都松动了。我是读建筑设计专业的么，感触就更明显了。身边同学不是在忙着开辟第二职业，就是在忙着转行转岗，要么就是加班加班加班加班还没钱发。咱老百姓另一个最直观的感受呢，是以前可能无论哪儿的房子，冲进去买了就涨了。但是现在呢，可能买完了一回头：咦，自己怎么站岗了？我去年有两位朋友刚好都置换了房子，换完几个月都苦笑跟我说：嗨，站岗了。但是其实我知道，他们并不担心。他们也没必要担心。我们都知道，他们买的都是大城市的“好房子”。啥意思？就说这类房子，是这座城市的优质股票。以前呢，大家涌入城市，没的住，所以可能是个房子都能起飞。现在呢，大部分人有的住了，那大家选房子呢，就有要求了。要看地段了，看物业了，看房龄了，看开发商了等等。分化时代，意味着是个房子就能飞的时代过去了。所以，我们会看到省会城市房价坚挺，旁边人口流出县城白菜价房子没人要；会看到前有鹤岗的5万一套，后有玉门关的块一平。今年呢，给大家信心的各种利好，也慢慢出来了，这种分化就更明显了。一线城市二手房已经开始回暖了，但是比如牡丹江这类常住人口十年少了近20万的城市，跌幅就有点收不住了。所以倘若你持有的是“优质股票”，是大城市的好房子，那依然是大家都想要的，是稀缺资源，就不愁价格支撑的。那到底什么样的房子是好房子？聊几点我这些年感受到比较深的变化，大伙儿可以评论区补充。1.大平层更受欢迎了近3、5年吧，我明显感觉到，相比跃层、错层的房子，大家越来越喜欢大平层了。率哥一好朋友，早些年暴富，买了高端小区的跃层住宅。这两年生了二胎想换房，跟我们讲他完美住宅的梦想就是赶紧把跃层换成大平层。我和率哥，早几年在北京看房的时候，去看过一套北京三环内平的跃层住宅，豪奢极了。当然，这远非当时看房的我们能买得起的。我们去看，完全是因为当时中介带看小哥哥，央求我们帮他个忙，去看一下完成一下他的带看任务。房间里一个50岁上下的大叔，独自坐在宽敞的大客厅里一个人正喝茶。问起卖房原因，大叔说：“上下楼梯不方便喽，换平层，你们年轻人不要紧。”我这两年换房的、住房升级的朋友们，哪怕买的面积很大，也都是平层。大家都更实用主义了。小时候，刚刚有商品房，大家住的都是单位分的60平左右的小房子。那时候看到偶像剧里跃层的住宅，觉得太高级了。现在，商品房40年了，越来越多人对户内楼梯的粉红泡泡憧憬，在使用中被戳破了。到头来发现户内有楼梯又占空间，老人、小孩也都不方便，普通家庭，非别墅的话，还是大平层实用。以前跃层户型受欢迎的时候，这样的房子单价普遍会更贵。但是现在你去看二手房，地段、年代、开发商等各方面属性差不多的房子，一般平层单价反而会更高一些。2.紧凑四居更受欢迎了我前面文章写过，如果未来我想要二胎的话，可能还得换一次房子。我们现在是小两居嘛，不够住，我觉得四居可能比较理想。但是北京的房子，因为户型偏大，在我的有限预算下，四居的选择非常少，就比较苦恼。文章发出去后，当时很多朋友跟我说非常有共鸣。我才发现这不是我一个人的苦恼，不是我一个人的诉求，我不孤单。现代人，对独立空间的需求更高了。跟率哥聊起他老家的房子，他说他爸爸小时候，房间数量比现在少，人口可比现在多多了，那时候他的姑姑们都在家里住的。那时候，好像孩子再多也不要紧，一个大通铺就解决了。但是现代人，大通铺模式可满足不了了。我才换房的朋友，基本都是优选紧凑四居室。夫妻俩一间，帮忙带孩子的父母一间，孩子一间，另一间未来倘若要二胎就是二胎的房间，不要二胎目前可以做多功能室。我个人觉得，改善住宅，这个对房间数量的要求，未来还会只增不减，因为个性化的需求，是越来越多的。一方面，未来自由办公的人越来越多了。这个包括比如我这样的自由职业者，可能自然会把家作为主要的办公场地。也包括现在越来越多公司，都开始允许远程办公了。去年底，微软不是都允许员工永久性远程办公了么，微软还会为永久远程办公员工，提供在家办公的费用。这是不可逆转的大趋势。在这样的大趋势下，对家的不同功能分区，自然提出了更高要求。你起码得有个独立办公空间吧？比如我就想要个独立书房；比如有人做自媒体拍视频比较多，那可能家里需要布置出一个拍摄间；比如我去年采访过自由职业做娃娃改妆的化妆师，这个工作肯定也需要有独立的操作间。这会是未来家庭的一大变化。另一方面，现代人的个性需求也越来越多了。近些年，大家有没有发现，成年人的爱好多了起来？以前可能学个画画呀、学个琴呀，都是培养小孩子的。但是我们这代人开始，大家越来越重视自己的兴趣诉求了。可能很多小时候接触到不喜欢的，长大了真正自己有了自己的审美坐标后，反而爱上了。我身边就有成人学素描的朋友，就纯爱好，也有成人学钢琴的、拉二胡的，还有学钢管舞的、民族舞的、跳芭蕾的。五花八门。有人把家里改出了一间小小的画室，有人家里需要舞蹈功能房，有人夫妻俩特别爱一起打游戏、看电影，家里地下室搞了个影音室……总之，个性化的需求越来越多了。所以，我认为，房间数量的增多，也是个大趋势。但大家预算都是有限的嘛，所以是不求大、求多的思路。比如总面积一样的情况下，可能紧凑四居，会比房间特宽敞的两居受欢迎。个人觉得越来越多的个性化需求，其实也是利好室内设计师的。曾经有一段时间，大家都喜欢精装修的房子。觉得方便、觉得整体装修的特别高大上。但这两年，大家会发现，精装修房好像不那么受欢迎了。一方面，很多精装修房的材料确实不太好，偷工减料也都会不同程度存在。另一方面，精装修的整齐划一明显是个性化的反面。这就好比大家都没好衣服穿的时候，有个整齐划一的蓝布褂子，就爱不释手了。但是当大家都不愁穿了，那就开始讲究穿得与众不同了。房子也是一样的。消费升级的背景下，居住空间也必然会进行个性化升级。有人喜欢大书房，有人喜欢琴房，那也有人想要亲子共读游戏空间。3.对小区内环境及社交的需求升级了对小区环境要求高了，不用说，仍然是消费升级背景下未来的刚需。以前有个住的就行了，未来大伙儿想住得更好了，就会更多关心小区里的配套、绿化怎么样。所以，有个好物业、能把小区环境维护好是非常关键的。此外，这两年我观察到，身边很多朋友，都开始跟小区邻居交朋友了。城市人是孤独的。曾经单位大院儿，出来走几步都是熟人，大家都能聊上天。但是在城市里，经常你住好几年，都不知道邻居姓啥。但是你在大城市呆久了，让你回去跟以前老家的儿时邻居交朋友，其实也三句话不投机。大家最后发现比较好的办法，还是跟小区业主交朋友。尤其是偏中高端的小区，他们的业主资源是非常优质的。同为业主，信任感又增加好几分。大家不仅是简单的交朋友，未来可能互为信息源，也有可能建立起生意上的合作。这种关系，在成年人的世界，比单纯的做玩伴沟通情感，要更紧密。比如率哥的朋友，去年刚在一线城市买了大平层，就已经跟楼上楼下的邻居吃了几次饭，大家三代人是做什么的都聊了个透。比如我另一位朋友，隔壁住了个很有生意头脑的姐姐，她就也跟着做起了力所能及的小生意，她还给我分享那个姐姐的故事，又成了我的写作素材，我们的关系也进了一步。不少高端一些的小区，都会有自己的内部会所，其实也是方便大家谈合作、交朋友。这种会所大部分是亏钱的，但是没关系，因为可以从业主的物业费里收上来。只要真的能利好业主社交，大家不会在乎多交几块物业费的。所以，未来小区的物业、配套服务等这些软实力，也一定是关乎这是不是“好房子”的重要因素。总之，房住不炒，关键否定的是“炒”，而不是房子的价值。如果你持有的是核心城市的“好房子”，完全没必要太担心短期的小波动。只是楼市暂时按下了暂停键，城市发展又没暂停。只要城市在发展，你手里的城市股票，就在增值，这是毋庸置疑的。之前呢，有资源的人看到这股票未来10年的好，就跑步介入，把未来10年的价格空间都透支了。相当于剥夺了咱普通人公平上车的机会。现在，老百姓尤其刚需，反而才有了稳健的上车窗口期。关键还是武装自己的头脑，提升自己的判断力，不断去优化自己资产小池子的配置。任潮起潮落，不要让自己成为裸泳的那个人。-END-作者：啡小沫，硕士，前互联网平台联合创始人，首席市场官，多个财经/职场平台特邀作者，定居北京。